Оценка земельного участка

Независимая оценка стоимости земельного участка

Земельный участок — часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение правовой режим и другие характеристики отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке стоимости земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволят его эффективно использовать.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости  земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с имуществом, трудность в интерпретации оценочной деятельности, доверьте процесс оценки профессионалам.

Оценка дома с участком

В ряде случаев оценка дома с участком является необходимостью для наших клиентов, в таком случае проводится оценка дома, отдельно стоящих хозяйственных построек и земельного участка. Наша компания может провести как оценку  дома с участком так и отдельных элементов земли, дома и т.д.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки

1. Земля — это природный ресурс, который невозможно воспроизвести, в отличие от машины или квартиры.
2. Земельный участок имеет возможность многоцелевого использования
3. Срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому к ним нельзя применить понятия физического и функционального износа.

   Количество земли ограничено, поэтому стоимость земельных участков со временем увеличивается

Поскольку земельные участки как и другие объекты недвижимости могут отчуждаться и переходить от одного лица другому существует множество ситуаций при которых вам может потребоваться оценка рыночной стоимости земельного участка.

Цены на услуги

Вид работыСтоимостьСрок выполнения

Оценка земельного участка для наследства	от 3 000 рублей	От 1 рабочего дня
Оценка земельного участка для других целей	от 4 000 рублей	От 2 рабочих дней
Оценка загородного дома для наследства	от 3 000 рублей	От 1 рабочего дня
Оценка загородного дома для других целей	от 4 000 рублей	От 2 рабочих дней
Оценка дома с участком	от 5 000 рублей	От 2 рабочих дней
Доставка отчета	500 рублей
Дополнительный экземпляр отчета	200 рублей

Вид работыСтоимость

Оценка земельного учстка для оспаривания кадастровой стоимости	от 15 000 рублей	Подробнее
Оценка при коллективном обращении	от 250 руб/сотка	Подробнее
Экспертиза СРО	от 15 000 рублей

Необходимые документы

Земельные участки	Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок Кадастровый план земельного участка Копия паспорта Заказчика отчета об оценке Копия свидетельства о регистрации юридического лица
Загородная недвижимость	Правоустанавливающие документы — Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок Технический паспорт Поэтажный план Проект дома Кадастровый паспорт Копия паспорта Заказчика отчета об оценке

Порядок проведения оценки земельных участков

• Связаться с нашими специалистами.
• Обсудить с оценщиком стоимость работ.
• Выбрать удобное время для осмотра объекта оценки (рабочие дни с 9:00 до 19:00, выходные по договоренности.
• Выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов.
• В течение двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке.
• Вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

Наши преимущества

Высокая квалификация экспертов

Оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для

• Для совершения сделки купли-продажи;
• Для дарении или оформлении наследства;
• Для раздела имущества при разводе;
• Для передачи в аренду;
• Для оптимизации налогообложения;
• Для кредитования;
• Для определение залоговой стоимости;
• Для передачи в доверительное управление;
• При изъятии объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Виды стоимости земельного участка

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.

В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость—  используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это  стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо  меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком,  для целей налогообложения.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заказать оценку сейчас

Источник: http://neo-wega.com/services/ocenka-nedvizhimosti/zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка 2018 – кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка.

Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Что это?

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям.

Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.

Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.

Степень погрешности в оценки зависит от выбранного метода и задачи, которую призвана решить такая процедура. Рынок недвижимости динамичен.

Стоимость участка также может меняться, что не может не отражаться на окончательной стоимости земли за конкретный период времени.

Виды

В 2018 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.

Методы

Оценка представляет собой комплексную задачу. Для ее целей используются следующие методы:

1. Нормативный.
2. Сравнительных продаж.
3. Доходный (капитализации земельной ренты).
4. Распределения.
5. Выделения.
6. Остаточный.
7. Разбивки на участки.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету). Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог. Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.

Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости. Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.

Учитываются:

• местоположение земли;
• наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
• зонирование;
• экономические прогнозы специалистов.

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.

Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах. Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды.

Метод распределения применяется, если земельный участок оценивается как имущественный комплекс, т.е. вместе со зданиями и сооружениями. Учитывается соотношение цены земельного участка и построек, расположенных на нем.

Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками.

Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений.

Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Метод разбивки применяется при разделении земли на несколько земельных участков. Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.

Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Законодательная база

Кадастровая оценка регулируется ЗК РФ – ст. 66. Законом, регулирующих деятельность профессионального сообщества оценщиков, является ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Для сделок с земельными участками также актуальны нормы ГК РФ о договоре и определяющие статус земельного участка как объекта недвижимости – Гл.17, ст. 260-287.

Оценка земельного участка

Оценка проводится специалистом по договору возмездного оказания услуг, подряда или другой гражданско-правовой сделки.

В нем обозначают цель, стандарты оценки, категория земель и виды разрешенного использования, особенности права собственности, наличие ограничений, дата оценки.

Кадастровая

При кадастровой оценке земельных участков проводится прикладной экономический анализ спроса и предложения и поиска их стоимостного эквивалента. Выполняется массовым способом и после разбивки участков на зоны.

Кадастровая стоимость может не совпадать с реальной стоимостью участка и может быть снижена в административном или судебном порядке.

Рыночная

Рыночная оценка зависит от текущей и прогнозируемой стоимости участка. Она основывается на физико-географических и прикладных параметрах объекта недвижимости. Учитывается местоположение земельного участка, его практическое применение, наличие коммуникаций и подъездных путей, социально-экономической инфраструктуры.

Оценка благоприятна для совершения сделок с земельным участком, а также для продажи ценного земельного участка через аукцион.

Независимая

Под независимостью оценки земельного участка понимается свобода действий оценщика, без вмешательства бюрократического фактора и заинтересованных лиц. Такая оценка может проводиться в рамках судебного разбирательства.

Независимая оценка выполняется профессиональным специалистом – членом СРО оценщиков.

Составление отчета

Отчет оформляется в письменном виде. Он состоит из описательной, аналитической и прикладной части. В описательной части указываются сведения о земельном участке – его адрес нахождения, площадь, наличие на нем зданий и сооружений.

В аналитической части приводится обоснованность выбранного метода оценки, описывается ситуация на рынке недвижимости, проводятся сопоставления отдельных факторов – доходов и расходов, спроса – предложения и т.д.

В прикладной части приводятся графики и таблицы. Можно также разместить фотографические таблицы и схемы, по которым удобно наглядно убедиться в обоснованности и верности расчетов специалистов.

Стоимость

Стоимость работ рассчитывается индивидуально и согласовывается в договоре. Средняя стоимость услуги составляет 5 тыс. рублей.

Необходимо обратиться к нескольким оценщикам и только после сравнения их условий сотрудничества выбирать подходящего исполнителя.

Заказчику следует передавать деньги только после заключения договора и получения его экземпляра. Нужно следить за правильностью оформления отчета и достоверностью представленной в нем информации.

На видео об оценке земли

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка – в 2018 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.

Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Кто становится субъектом

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

• физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
• юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
• юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
• органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

Наличие права на это

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

• местонахождение участка;
• внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
• спрос на землю в конкретной зоне;
• полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

Категория участка	Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
Местоположение участка	В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
Рыночная конъюнктура	Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
Характеристика территории	Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
Площадь участка	Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
Состояние экономики в регионе	В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
Плодородность	Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
Форма собственности	На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

• доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
• метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
• остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

Общий порядок

Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

Заключение соглашения на выполнение работ	При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
Сбор требуемых данных	На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
Анализ возможного применения земли	Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка: целесообразности выбранного способа использования; технических возможностей по его осуществлению; потенциальной экономической выгоды; предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости	Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
Формирование отчёта	В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

• площадь земли;
• её местонахождение;
• задачи, поставленные перед специалистами.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2018 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

Земли под ИЖС, дачные участки	Менее 12 сот.	12-20 сот.	Более 20 сот.	Выезд специалиста в пределах города	Срок выполнения (раб. дней)	Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)	4 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка ставки ренты	4 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка прав аренды	6 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет

Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку	Менее 10 га	10-100 га	Более 100 га	Выезд эксперта в пределах нас. пункта	Срок выполнения (рабочих дней)	Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)	7 тыс.	8 тыс.	10 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка ставки ренты	7 тыс.	8 тыс.	10 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка прав аренды	9 тыс.	1 тыс.	11 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет

Нюансы отчёта

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

• данные о цене объекта;
• описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
• объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

• в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
• данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
• расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
• не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

• вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
• упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
• привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
• показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
• прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

Источник: https://1kvartirka.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка. Оценка земли

Стоимость услуг по оценке земельных участков

Вид работ	Стоимость
Экспертное заключение о стоимости земли, без осмотра объекта, для нотариуса	2500 рублей
Отчет об оценке* земельного участка, без осмотра объекта	от 6000 рублей
Отчет об оценке* земельного участка, с осмотром объекта	от 8000 рублей
Доставка отчета в пределах МКАД	400 рублей

*отчет об оценке – документ, соответствующий Федеральному закону №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа – от 40 страниц.

Оценка стоимости земли актуальна для следующих случаев:

• заключение сделки покупки или продажи с объектом недвижимого имущества – земельным участком;
• определение наиболее эффективного варианта использования участка земли;
• передача земельного участка в аренду или доверительное управление;
• определение начальной стоимости земельного участка при проведении аукционов и торгов;
• изъятие участка земли для государственных и муниципальных нужд;
• внесение земельного участка в уставной капитал организации;
• получение кредита под залог объекта недвижимости – участка земли;
• принятие инвестиционных и управленческих решений;
• для всех иных случаев, в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ.

Рыночная стоимость земельных участков оценивается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является физически возможным, экономически целесообразным и оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства Российской Федерации. При наиболее эффективном варианте использования земли ее рыночная стоимость будет максимальной.

Документы для оценки земельного участка

• Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности или  договор купли-продажи);
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о наличии обременений земельного участка.

Виды оценки стоимости земли

В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории.

Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.

Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками.

Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств:

• способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования;
• обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения;
• объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
• определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д.

 Основополагающие принципы и методы оценки земельных участков.

• Принцип полезности используется для определения возможности правообладателя удовлетворения его потребностей в течении всего срока пользования земельным участком.
• Принцип ожидания основывается на оценке величины ожидаемого дохода, который принесет участок земли в случае его эффективного использования. Принцип ожидания не берет в расчет другие производственные составляющие, которые правообладатель земельного участка намерен использовать на его территории.
• Принцип остаточной продуктивности базируется на оценке стоимости земельного участка с учетом чистых доходов, полученных после вычета понесенных расходов (в качестве заработной платы сотрудникам, различного рода действий владельца земли по увеличению ее рентабельности, производительности и т.д.) С учетом этого принципа рыночная стоимость участка земли рассчитывается как разница между его суммарной рыночной стоимостью со всеми присутствующими на участке улучшениями и стоимостью всех затрат по строительству улучшений на данном участке.
• Принцип замещения применяется для определения затрат на покупку участка, подобного тому, который оценивается. Вполне логично, что эти расходы не могут быть выше, чем рыночная стоимость земельного участка, подлежащего определению стоимости.
• Принцип наиболее эффективного использования (экономическая оценка участка земли) дает возможность эксперту-оценщику рассчитать максимальную эффективность земельного участка, учитывая экономически целесообразные, физически и законодательно возможные  действия правообладателя этого земельного участка. Эта информация чрезвычайно полезна для расчета максимального размера рыночной стоимости объекта оценки. В процессе определения стоимости земли по принципу эффективного использования определяется такой способ ее эксплуатации, который среди всех других  вероятных, физически возможных, юридически допустимых и финансово целесообразных способов, является наиболее выгодным. Другими словами, этот принцип определения стоимости позволяет выбрать из всех законных способов использования земли самый прибыльный и применить его при расчете стоимости данного земельного участка. Для этого принимаются во внимание наиболее выгодные виды использования земли, преобладающие в месте расположения объекта оценки, разрешенные варианты землепользования, природоохранные и градостроительные лимиты по застройке земель, прогнозы изменения ситуации на рынке недвижимости данного сегмента рынка, существующая практика использования недвижимости в данной местности.
• Принцип зависимости или местоположения основывается на расчете стоимости участка по его географическому положению с учетом особенностей его окружения. Под окружением понимаются преобладающие в окружающей местности эффективные и наиболее доходные способы использования и возделывания земли. Этот фактор заметно влияет на стоимость оцениваемого земельного участка. Принцип зависимости и местоположения предоставляет возможность оценщику учитывать в работе целый спектр ценообразующих качеств, таких как физические, правовые и экологические параметры земельного участка. Кроме того, важное значение имеют социальные факторы и наличие инфраструктуры в регионе местоположения объекта.
• Принцип предложения и спроса основывается на главном принципе рыночной экономики, относящемуся к любому товару, в том числе и к земельным участкам, выставленным на продажу. Стоимость земли так же зависит от соотношения спроса и предложения. Вне всякого сомнения,  если спрос на землю растет, а количество предложений стоит на месте, цены поднимаются. И наоборот: при снижении спроса и росте предложений земельные участки дешевеют. В ситуации, когда предложение подобных объектов соответствует спросу, складываются стабильные цены на землю, которые и отражают ее истинную рыночную стоимость. Тем не менее, нужно учитывать то обстоятельство, что спрос на землю подвержен более значительным колебаниям, чем предложение. Тому есть простое  и логичное объяснение: число участков, предлагаемых к продаже на открытом рынке, как правило, лимитировано, поскольку земля – ресурс ограниченный, ее производство (как в случае с промышленными товарами) увеличить невозможно. Возможен лишь перевод земельных участков из одной категории землепользования в другую, но таким образом не возможно полностью удовлетворить изменение спроса на какую-либо категорию участков земли. Вот почему цены на земельном рынке в России регулируются в большей степени спросом и покупательской способностью населения, нежели соотношением спроса и предложения.

Источник: https://www.ocenka-stoimosti.ru/ocenka-zemli.htm

Стоимость оценки земельного участка

Оценка стоимости земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земли специализированной оценочной компанией на дату проведения экспертизы с учетом действующих стандартов и методов. Стоимость данных услуг зависит от целого ряда факторов.

Процедура оценки земельного участка

Проведение оценочных мероприятий в отношении земельных участков является одной из наиболее трудоемких и востребованных услуг в оценочных компаниях. Оценка земельных участков должна производится с учетом требований 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также с опорой на нормы Земельного и Гражданского кодексов.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96. 

Оценка рыночной стоимости земли может потребоваться землепользователям в широком спектре случаев. Приведем лишь некоторые ситуации, которые побуждают землевладельцев или иных заинтересованных лиц заказать оценочные мероприятия.

Например, заказчик таких услуг планирует:

• приобрести или реализовать принадлежащий ему участок земли;
• застраховать его;
• узнать размер земельного налога;
• передать землю в аренду или же доверительное управление;
• выкупить землю из госсобственности;
• оформить кредит, в котором земля будет выступать залогом;
• решить возникшие имущественные споры;
• произвести переоценку основных фондов компании;
• определить кадастровую стоимость участка;
• разработать инвестиционные проекты;
• приватизировать участок;
• передать его по наследству или вступить в права наследования;
• внести надел земли в уставной капитал и пр.

Процедура оценки обычно различается в зависимости от категории земельного участка.

Так, при оценке стоимости земель поселений специалисты учитывают предложения купли-продажи аналогичных участков на рынке, действующие ставки аренды, средние цены предложений, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, экологические факторы (состояние окружающей среды), а также архитектурная и историческая ценность.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96. 

Оценка земель сельхозназначения производится с учетом таких показателей как урожайность, продуктивность пастбищ, наличие насаждений, сведения о структуре посевной площади, стоимость выращенной сельхозпродукции и ее сопоставление с затратами на производство.

Оценка участков в дачных и садовых кооперативах осуществляется с помощью анализа цен на еще незастроенные участки и с учетом совершаемых сделок купли-продажи.

Немалое значение уделяется определению стоимости участка земли, интенсивности транспортного сообщения, наличию газовых и электрических коммуникаций, экологическим показателям.

Затраты на проведение процедуры

Однозначно ответить на вопрос, сколько стоит оценка земельного участка, не получится. Цены на услуги сертифицированных оценщиков существенно варьируются даже в пределах одного региона и зависят от ценовой политики компании.

На стоимость оценки участка земли оказывают влияние следующие факторы:

• стоимость услуг специалиста-оценщика (она зависит от его опыта и квалификации);
• будет ли осуществляться оценка дистанционно или потребуется выезд специалиста (в последнем случае имеет значение транспортная удаленность земли от города);
• какова площадь земельного участка;
• есть ли на нем строение, какой площади;
• для какой именно инстанции готовится отчет;
• целевое предназначение участка земли.

Обычно стоимость определяется оценщиками в индивидуальном порядке по результатам предварительной консультации.

Затраты пользователя на оценочные мероприятия во многом будут зависеть от места его проживания. Так, в крупных городах (таких как Москва и Санкт-Петербург) стоимость работы оценщиков составит около 2500-4000 руб. Тогда как в регионах можно будет обойтись меньшей суммой в пределах 2000-3500 руб.

Оценка, которая заказывается с целью оспаривания кадастровой стоимости, обойдется заказчикам гораздо дороже той, которая необходима для вступления в права наследования. В последнем случае к отчету оценщиков предъявляются меньшие требования, что упрощает им работу и снижает цену.

Работа по оспариванию кадастровой стоимости может стоить примерно 10-15 тыс.р. Тогда как отчет для нотариуса по наследственным делам – всего 2-3 тыс.руб. Наличие дома на земле увеличит стоимость оценки в среднем на 500-1000 руб.

Обычно оценщики готовы предоставлять скидку при коллективных крупных заказах. Например, если к ним обращается целый дачный или садовый кооператив. При оценке от 10 участков цена может составлять от 400 руб./сотка, от 20-ти – 350 руб., от 30-ти – 300 руб.

Зависит стоимость услуг и от категории земельного участка.

Так, оценка земли под ИЖС будет стоить около 2500-3000 руб., сельхозземли – уже от 4000 руб., а земли под коммерческие цели – не менее 10000 руб.

Если лицу не требуется официальный отчет о результатах произведенной оценки, то он может и вовсе обойтись без лишних трат. Так, он может воспользоваться бесплатными оценочными калькуляторами, в которых учитывается регион расположения участка, его площадь и пр.

Стоимость дополнительных работ и услуг

Иногда пользователям в ходе заказа отчета требуются дополнительные услуги, которые также необходимо оплатить. В их числе:

• выезд оценщика на объект – 500-1000 руб.;
• доставка отчета заказчику – около 500 руб.;
• заказ дополнительного экземпляра отчета – около 200 руб.;
• топографическая съемка участка – 5000-10000 руб.;
• ситуационная схема земельного участка – 300 – 500 руб.;
• заказ схемы расположения земли/межевого плана – 5000-10000 руб.;
• представительство интересов заказчика в суде – от 10 до 100 тыс.руб.;
• наценка за срочное исполнение отчета – 35-50% к стандартному тарифу;

Для проведения оценки потребуется собрать установленный комплект документации, который включает в свой состав копию свидетельства о праве собственности, кадастрового паспорта/плана. Сейчас эти документы заменяет единый документ – выписка из ЕГРН.

За ее заказ в Росреестре необходимо будет заплатить госпошлину в размере 350 руб. за электронную версию или 700 руб. за бумажный вариант.

Таким образом, минимальная стоимость работ по оценке земельного участка составляет 2500-3000 руб.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/stoimost-2.html